Nieuws

Kluskavel betreft woning

Geplaatst: 14 juli 2018
Bron: Rechtbank Den Haag, 30 november 2017, nr. AWB 17/2276
Kenmerk: 2018.04300

Kluskavel betreft woning

Rechtbank Den Haag oordeelt in zijn uitspraak van 30 november 2017 die is gepubliceerd op 25 mei 2018 dat een zogenoemde kluskavel een woning in de zin van de overdrachtsbelasting betreft. Ter zake van de verkrijging is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.

1. Feiten

De gemeente Den Haag (hierna ook: de gemeente) heeft aan een echtpaar een zogenoemde kluskavel verkocht en geleverd. Een gebouw werd gebruikt als bedrijfs- en kantoorpand. In opdracht van de gemeente is het gebouw getransformeerd in een gebouw met zogenoemde kluskavels die een woonfunctie of een bedrijfsfunctie kunnen krijgen. In opdracht van de gemeente zijn de volgende werkzaamheden verricht: het gebouw is intern gestript tot casco, in de algemene ruimten zijn de entrees, liften en trappen in orde gemaakt. Asbest is verwijderd. De dakverdieping is vernieuwd. De gemeente heeft per (toekomstige) kavel een meterkast aangelegd, aanpassingen gemaakt ten behoeve van brandveiligheid, per appartement een mogelijkheid gecreëerd tot aansluiting op de riolering en de afgetopte aanvoerpunten van warm en koud leidingwater aangelegd alsmede afgetopte warmwaterpunten ten behoeve van de per kluskavel aan te leggen verwarming. Voorts heeft de gemeente het bellentableau en postvakken voorbereid.

Na oplevering van de onroerende zaak moet de koper nog de hierna opgesomde werkzaamheden (laten) verrichten. De koper beschikt daartoe over een omgevingsvergunning voor woningbouw. De werkzaamheden betroffen: het maken van een entree naar de kluskavel vanaf de galerij of de centrale hal; het plaatsen van de helft van de scheidingswanden, aan de door de koper gekochte zijde; het plaatsen en aansluiten van alle installaties (water, warmte, elektriciteit, ventilatie, riolering); het plaatsen van de keuken; het plaatsen van de badkamer en het toilet; het afwerken van de vloer, wanden en plafonds;  het eventueel wijzigen van gevelramen; het toevoegen van gevelramen op de dakverdieping;  het eventueel toevoegen van een balkon; het eventueel toevoegen van een dakterras; het eventueel realiseren van een dakopbouw of uitbreiding; het plaatsen van de brievenbus.

2. Uitspraak Rechtbank Den Haag

Het gebouw is ontworpen en gebouwd als kantoor. De vraag die de rechtbank dient te beantwoorden is de vraag of de onroerende zaak door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd. Deze vraag moet worden beantwoord op het moment van verkrijging van de onroerende zaak door het echtpaar. Het gebouw was ten tijde van de verkrijging gestript en de gemeente had diverse voorzieningen aangebracht. Op dat moment was naar het oordeel van de rechtbank al geen sprake meer van een situatie waarin met niet meer dan beperkte aanpassingen het bouwwerk weer geschikt kon worden gemaakt voor een kantoorfunctie. 

De gemeente stond echter aan de verkrijger(s) van een kluskavel naast de bestemming bewoning ook de bestemming bedrijfsruimtes en kantoren toe. Ten tijde van de verkrijging bevond het bouwwerk zich naar het oordeel van de rechtbank dan in een staat waarvan niet kan worden geconcludeerd dat het zijn bestemming als kantoorpand had behouden, noch dat het bouwwerk inmiddels naar zijn aard was bestemd voor bewoning. 

Gelet hierop kent de rechtbank doorslaggevende betekenis toe aan de eisen en/of beperkingen die voor het (gebruik van de) onroerende zaak voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften. Tussen partijen is niet in geschil dat het echtpaar ten tijde van de verkrijging ten behoeve van de kluskavel over een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning beschikte. Daarvan uitgaande is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak op grond van publiekrechtelijke voorschriften alleen bestemd was voor bewoning en dus het tarief van 2% ten onrechte niet is toegepast.

Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator/eindredactie mr. dr. J.J.P.(Joep) Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl

© Copyright Taxnavigator/Nestor Business Media BV. Ter zake van onze fiscale dienstverlening en berichtgeving gelden algemene voorwaarden en hetgeen wordt vermeld in de colofon.