Nieuws

BTW: Ontwikkelingsbedrijf: Transformatie historische fabriek naar retailpark

Geplaatst: 09 mei 2020
Kenmerk: 2020.05319

BTW: Ontwikkelingsbedrijf: Transformatie historische fabriek naar retailpark

In zijn uitspraak van 5 maart 2020, nr. 19/00177, oordeelt het Gerechtshof 's-Hertogenbosch dat de transformatie van een oude wollenstoffenfabriek in een retailcentrum niet de realisatie van een nieuwe onroerende zaak betreft. De levering van bouwdeel B1 van het complex is niet belast met btw. De verkrijging is belast met overdrachtsbelasting.

1. Feiten en geschil

Een ontwikkelaar koopt een voormalige wollenstoffenfabriek in Tilburg. Het fabriekscomplex wordt getransformeerd in een retailpark. Het was niet mogelijk de volledige historische fabriek te behouden. De oude fabriek is in vier delen ontwikkeld. De bouwdelen A, B2 en C maken voor ongeveer 75% deel uit van de onroerende zaak. De bouwdelen zijn volledig gesloopt en ter zake bestaat geen geschil inzake de fiscale aspecten. Het geschil betreft bouwdeel B1. Het bouwdeel B1 betreft een aantal kernelementen van de oude historische fabriek zoals het ketelhuis met schoorsteen, de fabrieksstraat van 330 meter lang, de gietijzeren zuilen met opengewerkt kapiteel en de contouren van de sheddaken. Alle binnenmuren zijn verwijderd om het ruimtelijk effect en de lichtval te verbeteren. Om het draagvermogen voor het dak te vergroten zijn staalconstructies aangebracht. De fundering is aangepast en de vloer is vervangen.

Meer informatie over de transformatie treft u in dit filmpje aan: klik hier

Het complex wordt verkocht door de ontwikkelaar. Betreft bouwdeel B1 van het complex voor de heffing van btw een zogenoemde nieuwe onroerende zaak? Het geschil met de Belastingdienst betreft de vraag of het gebouw een oude onroerende zaak of een nieuwe onroerende zaak betreft. Het fiscale belang betreft de toepassing van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting.

De verkoper c.q. ontwikkelaar neemt het standpunt in dat een nieuw gebouw is gerealiseerd en geleverd. De levering is van rechtswege belast met btw en de verkrijging is vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting. Volgens de Belastingdienst is een oud gebouw geleverd. Het gebouw is gerenoveerd met het behoud van de oude kenmerken van de historische textielfabriek. De kosten van de renovatie zijn omvangrijk doordat geen onderhoud is gepleegd. De gevels en buitenmuren zijn blijven staan. De uitstraling van het oude pand is behouden.

2. Uitspraak Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde in zijn uitspraak van 26 februari 2019 dat bij de transformatie van een historische fabriek naar een retailpark voor de heffing van btw een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. Volgens de rechtbank is de constructie zodanig aangepast dat bouwkundig een nieuw gebouw is gerealiseerd. De fundering, de vloer, de dragende delen en het dak zijn vervangen. In feite had het oude gebouw opgehouden te bestaan omdat op enig moment geen bebouwing meer aanwezig was die de functie van een gebouw kan vervullen. Dat monumentale aspecten zijn bewaard met behoud van een bepaalde uitstraling leidt volgens de rechtbank niet tot een andere conclusie. Nieuwbouw kan immers gepaard gaan met behoud van een bepaalde uitstraling.

Voor raadplegen uitspraak van Rechtbank Zeeland-West-Brabant d.d. 26 februari 2019, nr. 17/3002. klik hier

3. Uitspraak Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch oordeelt in zijn uitspraak van 5 maart 2020, nr. 19/00177, dat sprake is van ingrijpende werkzaamheden. De uitgebreide werkzaamheden zijn gericht geweest op het terugbrengen dan wel behouden van de kenmerkende monumentale eigenschappen van bouwdeel B1. Door de uitgevoerde werkzaamheden heeft niet in wezen nieuwbouw plaatsgevonden. De restauratie-, onderhouds- en reparatiewerkzaamheden hebben niet geleid tot een goed dat tevoren niet bestond. Door de werkzaamheden heeft het gebouw de identiteit behouden. Een eventuele wijziging van de functie op zich niet voldoende om te spreken van nieuwbouw. Bouwdeel B1 betreft een afzonderlijke onroerende zaak en vormt niet met de bouwdelen A, B2 en C één onroerende zaak.

Voor raadplegen uitspraak van Gerechtshof 's-Hertogenbosch d.d. 5 maart 2020, nr. 19/00177. Klik hier

4. Gemeentelijke praktijk / commentaar Taxnavigator

De verkoper c.q. ontwikkelaar neemt het standpunt in dat een nieuw gebouw is gerealiseerd en geleverd. Gelet op de omvang van de renovatie wordt in het kader van het project wel degelijk waarde toegevoegd. De levering is van rechtswege belast met btw en de verkrijging is vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting. Volgens de Belastingdienst is een oud gebouw geleverd. Het gebouw is gerenoveerd met het behoud van de oude kenmerken van de historische textielfabriek. De kosten van de renovatie zijn omvangrijk doordat geen onderhoud is gepleegd. De gevels en buitenmuren zijn blijven staan. De uitstraling van het oude pand is behouden.

In de uitspraak van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch van 26 februari 2020 wordt geen aandacht besteed aan de kosten van de transformatie. Opteren voor een met btw belaste levering.

Taxtronic 2020.05.09.002

Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator/eindredactie mr. dr. J.J.P.(Joep) Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl. © Copyright Taxnavigator/Nestor Business Media BV/Nestor Media Groep. Ter zake van onze fiscale dienstverlening en berichtgeving gelden algemene voorwaarden en hetgeen wordt vermeld in de colofon.