Nieuws

Transformatie oud postkantoor

Geplaatst: 15 oktober 2019
Kenmerk: 2019.21934

Transformatie oud postkantoor

Op 2 oktober 2019 is een uitspraak van Rechtbank-Zeeland-West-Brabant van 26 april 2019, nr. AWB 17/3424, gepubliceerd over de vraag of de transformatie van een onroerende zaak in de gegeven casus leidt tot een nieuwe onroerende zaak in de zin van de btw. De levering van een nieuwe onroerende zaak is van rechtswege belast met btw. Ter zake van de verkrijging van een nieuwe onroerende zaak is geen overdrachtsbelasting verschuldigd op grond van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting. De uitspraak is ook voor de gemeentelijke praktijk van belang.

1. Feiten

Een ontwikkelaar heeft (gefaseerd) een voormalig postkantoor en twee woningen gekocht. De begane grond van het voormalige postkantoor is uitgebreid met een aanbouw van ongeveer 1.934 vierkante meter. Van het postkantoor zijn de binnenmuren, de traforuimte, de cementdekvloer, een deel van de constructievloer, de luifel en grote delen van de fundering, zijmuren en gevelwanden verwijderd. Voor zover de fundering, vloeren, balken en muren deel uitmaakten van de stabiliteitsconstructie zijn deze, samen met een groot deel van de constructiekolommen, gehandhaafd. Dit geldt ook voor de trap en de liftschacht.

In het gebouw zijn een supermarkt met magazijn, drogisterij, receptie, bar/restaurant, een nieuwe entree voor de kantoren en drie nieuwe ingangen gerealiseerd. Ten behoeve van de realisatie van de nieuwbouw zijn 101 heipalen gebruikt en is een nieuwe verzwaarde vloer met fundering geplaatst. Bovenop de nieuwbouw, aan de achterzijde van het gebouw, is een parkeerdek van ongeveer 1.734 m2 met 67 parkeerplaatsen gebouwd. Voor de bouw van het parkeerdek is een draagconstructie gerealiseerd. Vanaf de straat is de oprit naar het parkeerdek op de aanbouw te zien.

Rondom het oude postkantoor zijn nieuwe, grote raampartijen aangebracht, waarvoor de oorspronkelijke smalle raampartijen met buitengevelwanden en betonnen achtergrondconstructies voor een deel zijn verwijderd. In plaats van de betonnen achtergrondconstructies zijn staalconstructies aangebracht. Het “gestripte” casco is in stand gebleven, maar diverse betonnen schorten van de constructie aan het casco zijn vervangen door staal. Een deel van de gevel is in stand gebleven en tevens zijn er geveldelen, na een intensieve opknapbeurt, hergebruikt.

2. Geschil

Volgens de Belastingdienst is geen nieuwe onroerende zaak ontstaan. De levering is niet belast met btw en de verkrijging is belast met 6% overdrachtsbelasting.

3. Uitspraak Rechtbank Zeeland-West-Brabant

De rechtbank stelt dat de vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak inhoudt dat een onroerende zaak wordt voorgebracht die voorheen niet bestond. Met betrekking tot onroerende zaken betekent dit dat slechts sprake is van vervaardiging van een goed, indien door de werkzaamheden aan de onroerende zaak in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. De nadere invulling van de norm ‘in wezen nieuwbouw’ heeft in de jurisprudentie nog niet volledig eenvormig plaatsgevonden. De rechtbank zal acht slaan op de naar haar oordeel belangrijkste deelnormen voor de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ namelijk:

  1. wijziging in de bouwkundige constructie (4.8.)
  2. wijziging in de bouwkundige identiteit (herkenbaarheid) (4.9.)
  3. functiewijziging (4.10)
  4. omvang gedane investeringen (4.11).

Gezien de aard en de omvang van de verrichte werkzaamheden is aannemelijk dat de constructie van het oude postkantoor zodanig is aangepast dat er bouwkundig sprake is van vervanging door nieuwbouw. De omstandigheid dat de uitstraling van het oude postkantoor in stand is gebleven, doet er niet aan af dat sprake is van in wezen nieuwbouw. Nieuwbouw kan immers gepaard gaan met behoud van de (uitstraling aan de) buitenkant.

Daarbij komt dat het oude postkantoor significant is uitgebreid met een zowel absoluut als relatief grote aanbouw van circa 1.934 m2. De toename in oppervlakte ten aanzien van het oorspronkelijke postkantoor bedraagt bijna 30% (indien de oppervlakte van het parkeerdek wordt meegerekend 57%). De werkzaamheden hebben € 15.671.000 gekost, terwijl de beginwaarde van het perceel grond met het postkantoor, inclusief de te slopen woningen, € 4.644.000 bedroeg. Dit betekent dat de kosten van de verbouwing meer dan 300% van de beginwaarde van de onroerende zaak bedragen en dat de bij de verbouwing gedane investeringen zowel absoluut als relatief omvangrijk zijn.

Gelet op het voorgaande is zowel sprake van wijziging in de bouwkundige constructie als van de bouwkundige identiteit en de functie van het voormalige postkantoor, waarbij voor een groot bedrag is geïnvesteerd. Al deze elementen samen beziend, is de rechtbank van oordeel dat een nieuw vervaardigd goed is geleverd, welke levering van rechtswege is belast met omzetbelasting.

4. Gemeentelijke praktijk

De uitspraak is ook voor de gemeentelijke praktijk van belang.

Als sprake is van een nieuwe onroerende zaak in de zin van de btw dan gelden de herzieningsregels. Zowel de btw-wetgeving als de BCF-regelgeving kennen herzieningsregels voor roerende en onroerende zaken. De herzieningsregels betreffen voor onroerende zaken een termijn van het jaar van ingebruikneming en de volgende negen boekjaren. Gedurende de herzieningstermijn wordt per herzieningsjaar bekeken of te veel of te weinig btw in aftrek is genomen op de btw-aangifte of te veel of te weinig btw is gecompenseerd bij het BTW-compensatiefonds. De herzieningsregels voor onroerende zaken hebben tot gevolg dat met betrekking tot het gebruik van een onroerende zaak minder flexibiliteit bestaat. Immers een wijziging in het gebruik kan tot gevolg hebben dat aanzienlijke btw-bedragen moeten worden terugbetaald aan de Belastingdienst.

De toepassing van herzieningsregels betekent voor gemeenten ook aanzienlijke administratieve lasten. In de administratie van de gemeente moeten de gebouwen waarvoor herzieningsregels gelden nauwgezet worden geadministreerd en bij wijzigingen in het gebruik van het gebouw moet worden bekeken of de wijzigingen btw-gevolgen hebben of relevant zijn voor in het verleden op de btw-aangifte in aftrek genomen btw of bij het BTW-compensatiefonds gecompenseerde btw.

Een aanscherping van de definitie van het begrip nieuwe onroerende zaak kan tot gevolg hebben dat mogelijk alsnog btw-herzieningsregels of BCF-herzieningsregels gaan gelden. Gelet op de standpunten van de Belastingdienst in deze zaak lijkt het risico dat nieuwe herzieningsregels gaan ontstaan beperkt als de Belastingdienst haar standpunten blijft volgen en niet wijzigt.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde eerder in een uitspraak van 26 februari 2019 dat bij de transformatie van een historische fabriek naar een retailpark voor de heffing van btw een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. Voor raadplegen uitspraak van Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 26 februari 2019 met nr. 17/3002: klik hier

Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator/eindredactie mr. dr. J.J.P.(Joep) Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl. © Copyright Taxnavigator/Nestor Business Media BV/Nestor Media Groep. Ter zake van onze fiscale dienstverlening en berichtgeving gelden algemene voorwaarden en hetgeen wordt vermeld in de colofon.