Nieuws

Ontwikkelingsbedrijf: Transformatie historische fabriek naar retailpark

Geplaatst: 27 april 2019
Kenmerk: 2019.05319

Ontwikkelingsbedrijf: Transformatie historische fabriek naar retailpark

Op 17 april 2019 is een interessante uitspraak gepubliceerd over de fiscale aspecten van de transformatie van een fabriekscomplex naar een retailpark. De uitspraak gaat over de vraag of door de transformatie van een historische fabriek naar een retailpark voor de heffing van btw een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. Het belang van deze zaak betreft de toepassing van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting. 

Voor raadplegen uitspraak van Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 26 februari 2019 met nr. 17/3002: klik hier  

Feiten

Een ontwikkelaar koopt een voormalige wollenstoffenfabriek in Tilburg. Het fabriekscomplex wordt getransformeerd in een retailpark. Het was niet mogelijk de volledige historische fabriek te behouden. Een aantal kernelementen van de oude historische fabriek is behouden zoals het ketelhuis met schoorsteen, de fabrieksstraat van 330 meter lang, de gietijzeren zuilen met opengewerkt kapiteel en de contouren van de sheddaken. De rest van de historische fabriek is gesloopt, aangepast, vervangen of vernieuwd. Zo zijn tussenmuren verwijderd en zijn daken vernieuwd. Om het draagvermogen voor het dak te vergroten zijn staalconstructies aangebracht. De fundering is aangepast en de vloer is vervangen.

Meer informatie over de transformatie treft u in dit filmpje aan: klik hier

Geschil

Het geschil met de Belastingdienst betreft de vraag of het gebouw een oude onroerende zaak of een nieuwe onroerende zaak betreft. Het fiscale belang betreft de toepassing van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting. 

Fiscale achtergrond

Als het gebouw een oude onroerende zaak betreft dan is de levering niet belast met btw en de verkrijging is belast met overdrachtsbelasting. De btw op de kosten van de transformatie van het historische gebouw zijn in dat geval een kostenpost voor de verkoper c.q. ontwikkelaar. De overdrachtsbelasting is voor de koper c.q. verkrijger een kostenpost. Per saldo ontstaan omvangrijke fiscale kosten voor de verkoper en koper. 

Kwalificeert het gebouw als een nieuwe onroerende zaak dan is de levering belast met btw. De verkoper c.q. ontwikkelaar kan de btw op de kosten van de transformatie in aftrek nemen op de btw-aangifte. De verkrijging is op grond van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting niet belast met overdrachtsbelasting zodat overdrachtsbelasting geen kostenpost voor hem is. De koper zal de gefactureerde btw waarschijnlijk kunnen verrekenen c.q. aftrekken op de btw-aangifte omdat hij het gebouw belast met btw verhuurt.

Standpunten van ontwikkelaar en Belastingdienst 

De verkoper c.q. ontwikkelaar neemt het standpunt in dat een nieuw gebouw is gerealiseerd en geleverd. De levering is van rechtswege belast met btw en de verkrijging is vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting. Volgens de Belastingdienst is een oud gebouw geleverd. Het gebouw is gerenoveerd met het behoud van de oude kenmerken van de historische textielfabriek. De kosten van de renovatie zijn omvangrijk doordat geen onderhoud is gepleegd. De gevels en buitenmuren zijn blijven staan. De uitstraling van het oude pand is behouden.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. De constructie is zodanig aangepast dat bouwkundig een nieuw gebouw is gerealiseerd. De fundering, de vloer, de dragende delen en het dak zijn vervangen. In feite had het oude gebouw opgehouden te bestaan omdat op enig moment geen bebouwing meer aanwezig was die de functie van een gebouw kan vervullen. Dat monumentale aspecten zijn bewaard met behoud van een bepaalde uitstraling leidt volgens de rechtbank niet tot een andere conclusie. Nieuwbouw kan immers gepaard gaan met behoud van een bepaalde uitstraling. 

Taxtronic: 2019.04.27.250

Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator/eindredactie mr. dr. J.J.P.(Joep) Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl. © Copyright Taxnavigator/Nestor Business Media BV/Nestor Media Groep. Ter zake van onze fiscale dienstverlening en berichtgeving gelden algemene voorwaarden en hetgeen wordt vermeld in de colofon.